La Proposta d’acquisto

La formulazione della proposta è la fase più importante della trattativa in quanto, dal momento della sottoscrizione, vincola la parte proponente all’acquisto
per il periodo stabilito. Occorre ricordare che alla proposta di acquisto non si applica la legge sul diritto di recesso. Allo scadere del termine di validità la
proposta diviene inefficace.

Se l’appartamento che ci interessa è nel portafoglio immobiliare di un’agenzia, dobbiamo proporre alla parte venditrice, tramite l’agente immobiliare e per
iscritto, modalità e termini che regoleranno la compravendita. La proposta irrevocabile di acquisto viene sottoposta al candidato compratore dall’agente immobiliare, perché solo in questo modo si riesce ad offrire al venditore un candidato acquirente serio, e non un perditempo. Occorre anche ricordare che, trattandosi di beni immobili, la legge esige che i relativi contratti siano stipulati per iscritto, altrimenti non sono validi; quindi, una proposta di acquisto verbale non avrebbe alcun valore giuridico.

La proposta irrevocabile di acquisto, potendo contenere delle clausole particolari,va analizzata attentamente prima di essere sottoscritta. La proposta di
acquisto, che impegna il proponente all’acquisto per un certo periodo, non vincola il venditore che ancora non ha dato il proprio consenso alla proposta.
La proposta è solitamente accompagnata da un deposito infruttifero, sotto forma di assegno bancario intestato al venditore, di circa il 10%, del valore dell’immobile (somma che verrà restituita nel caso il venditore non accettasse) che solo al momento della conclusione del contratto, cioè il momento in cui al compratore giunge notizia scritta dell’accettazione del venditore, diverrà caparra confirmatoria.

Nello stesso documento, l’aspirante acquirente riconosce di dovere la provvigione all’agente immobiliare nel caso di conclusione del contratto.
Entro un tempo prestabilito il venditore potrà accettare integralmente la proposta irrevocabile di acquisto, e comunicare la sua accettazione, sempre per
iscritto, all’acquirente, direttamente o tramite l’agenzia. A questo punto, dopo che il proponente (acquirente) è venuto a conoscenza dell’accettazione della proposta irrevocabile di acquisto da parte del venditore, il contratto è concluso.

Fermo restando che la proposta accettata con comunicazione al proponente perfeziona il contratto ed impegna le parti, si può giungere alla formulazione di una scrittura integrativa, da sottoscriversi contestualmente da ambo le parti, che disciplini eventuali aspetti marginali non contenuti nella proposta: il contratto preliminare di compravendita.